墨西哥新製造業時代的心臟，正跳動於巴希奧地區。阿瓜斯卡連特斯、瓜納華托、克雷塔羅和聖路易斯波托西如今共同構成了這條強大的產業走廊，將工業重心從邊境向南轉移。〈物流在巴希奧工業地產熱潮中的角色〉一文闡述了為何這股轉移趨勢具有持久性、有數據支撐，且具備創造長期價值的潛力。
2004年至2019年間，該地區的外國直接投資總額達376.139億美元，其中大部分流向製造業和運輸設備領域。這股投資熱潮帶動了巴希奧地區工業部門的成長，並促成該地區經濟的穩定發展。2010年，該地區的經濟表現超越了北部各州，其中阿瓜斯卡連特斯州單一地區的經濟增長率便躍升至22.5%。
以物流為導向的規劃，將發展動能轉化為具體架構。2015年確立的巴希奧工業物流走廊，串聯了萊昂、西拉奧、伊拉普阿托、薩拉曼卡、塞拉亞及克雷塔羅等城市。這條主幹道不僅支撐著即時物流流動，更促進了高效的選址決策，並推動了現代化「量身打造」的物業發展。結果顯而易見：物流對巴希奧房地產市場的影響不僅可量化，且具有持久性。
在疫情過後及地緣政治格局變動的背景下，近岸外包加速了這一趨勢。截至 2022 年第三季末，在建面積達 455,000 平方公尺，較去年同期增長 36%。 瓜納華托州與克雷塔羅州在吸納量方面領先，主要受汽車、航太、倉儲以及餐飲業租戶帶動。憑藉墨西哥在《美墨加協定》（USMCA）中的優勢，以及其作為美國最大貿易夥伴的地位，巴希奧地區佔據全國工業用地的19%，並持續吸引資本流入。
對美國投資者而言，這是一個以物流為核心、且具備持續上行潛力的故事。《物流在巴希奧工業地產熱潮中的角色》一文闡明了網絡覆蓋範圍、跨境物流速度以及韌性供應鏈如何引領選址需求。簡而言之，巴希奧工業部門的增長並非週期性波動——而是推動巴希奧未來十年經濟發展的物流驅動型平台。
了解巴希奧的產業現況
巴希奧地區已成為製造商與投資者的磁石。該地區的工業地產如今支撐著從墨西哥城延伸至美國邊境的供應鏈。完善的運輸路線、技術嫻熟的人才以及充滿活力的產業集群，共同塑造了專案的落腳與擴展模式。
巴希奧經濟成長概覽
經歷了2008年的金融衝擊與2010年的安全危機後，企業從北部回流至中部地區，主要集中於萊昂、克雷塔羅和阿瓜斯卡連特斯。2003年至2018年間，該地區國內生產總值年均增長率為4.7%。2010年的經濟反彈幅度達15.1%，其中阿瓜斯卡連特斯更達22.5%。
這波復甦趨勢凸顯了巴希奧地區的經濟發展。該地區與墨西哥城、瓜達拉哈拉及蒙特雷形成三角地帶，同時連通太平洋與墨西哥灣。這項地理優勢不僅支持多式聯運貨運，也推動巴希奧工業部門持續穩健成長。
推動工業地產需求的關鍵因素
「近岸外包」引領潮流。汽車製造商與輕工業製造商尋求鄰近美國的地理位置、經驗豐富的勞動力，以及日趨成熟的工業園區。USMCA（《美墨加協定》）的延續性為關稅政策帶來確定性，使訂單得以在地化並快速執行。
截至 2022 年 9 月底，在建面積達 455,000 平方公尺，較去年同期增長 36%。僅萊昂（León）一地，預計年底前就有超過 55,000 平方公尺的項目將交付使用，這清楚顯示了巴希奧（Bajio） 工業地產的開發儲備量及當前的活躍趨勢。
- 瓜納華托州和克雷塔羅州貢獻了 2022 年第三季淨吸納量（約 20 萬平方公尺）的 80% 左右。
- 航空航天、汽車、倉儲及運輸產業同步擴張。
- 2022年上半年外國直接投資（FDI）達27億美元，較去年同期增長9%，為客製化開發及投機性開發項目提供了支持。
充裕的工業用地可與蒙特雷和薩爾蒂約相媲美，而協調一致的政策與基礎設施則持續推動發展動能。這些要素不僅鞏固了巴希奧地區的經濟發展，更深化了該地區工業部門的成長。
巴希奧工業房地產市場的主要參與者
通用汽車、豐田、本田和日產等全球製造商作為生產核心，帶動了一級和二級供應商的參與。包括DHL供應鏈和聯邦快遞在內的物流龍頭企業，則協助優化跨境物流流程。
開發商與園區營運商，例如 VYNMSA、普洛斯（Prologis）、Fibra Prologis 及 FIBRA Macquarie，共同塑造了市場供應與標準。區域聯盟如 El Gran Bajio 則致力於促進合作夥伴關係與市場准入，與巴希奧（Bajio）工業地產的發展目標保持一致，並密切追蹤巴希奧工業地產的趨勢。
這些力量共同構築了一個緊密且高度互聯的生態系統，將需求轉化為開發用地、就業機會及長期租約——這些正是巴希奧經濟發展與工業部門持續成長的核心驅動力。
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物流：工業成功的支柱
巴希奧地區坐落於墨西哥商業的樞紐，其廣闊的覆蓋範圍推動了從萊昂到克雷塔羅的經濟成長。巴希奧的物流網絡以高效且穩定的方式將工廠與市場緊密連結，進而影響企業規劃生產與庫存的方式。隨著開發商增建空間以維持貨物流通，這些物流動線也定義了物流業對巴希奧房地產市場的影響。
交通基礎設施的重要性
巴希奧工業物流走廊——涵蓋萊昂、西拉奧、伊拉普阿托、薩拉曼卡、塞拉亞及克雷塔羅——於2015年正式成形，成為運輸設備及更廣泛製造業「即時交付」的關鍵樞紐。 通往墨西哥城、瓜達拉哈拉和蒙特雷的交通網絡，加上與太平洋及墨西哥灣港口的連結，不僅縮短了內陸運輸距離，更使出口路線更加多元。這些巴希奧物流優勢有效降低風險，並提升運往美國及全球貨物的交付可靠性。
近岸外包為產業注入新動能。Traxión 表示，目前其四分之一的營收來自美墨貨物運輸，反映出跨境貨運量正持續增長。隨著服務供應商擴充車隊與貨運站規模，巴希奧地區的物流運能隨之提升，有助於維持費率穩定並縮短運輸週期。
巴希奧的供應鏈效率
第 336 子產業區及第 31 至 33 產業區內的產業聚落縮短了交貨週期，因為供應商與組裝廠彼此相距僅數小時車程。這種密集度推動了巴吉奧（Bajio）供應鏈的擴張，各企業正跨園區及跨城市整合排程、品質檢驗與供應商管理庫存。
根據《美墨加協定》（USMCA），可預測的規則使邊境流程保持穩定，從而縮短了規劃週期。瓜納華托州和克雷塔羅州吸納了大部分淨吸納量，這顯示出基礎設施的集中與人才庫如何將巴希奧地區的物流優勢轉化為競爭優勢。
倉儲與配送中心的角色
開發商透過投機性開發及客製化建案來回應市場需求，從交叉轉運站到恆溫恆濕倉儲設施皆涵蓋其中。充沛的土地供應量，使得符合原廠製造商（OEM）及一級供應商標準的甲級倉儲空間得以迅速交付。這些動向清晰地展現了物流產業對巴希奧（Bajio）房地產市場的影響，因為市場需求正傾向於具備現代化淨高、符合環境、社會與治理（ESG）標準的系統，以及自動化設施。
瓜納華托州（Guanajuato）的費列羅集團（Grupo Ferrero）等品牌所展現的成長勢頭，顯示出市場對靈活物流佈局的需求。隨著營運商在疫情週期期間及之後持續擴張，巴希奧（Bajio）地區的物流優勢也隨之倍增——包括更多貨運門戶、更深的堆場深度，以及整合式的增值服務——使製造商能更貼近客戶與港口。
探索 Bajio：引領工業投資新風潮
《探索巴希奧》協助投資者掌握巴希奧工業地產的脈動。我們聚焦於串聯瓜納華托、克雷塔羅、阿瓜斯卡連特斯及聖路易斯波托西的經濟走廊。此處匯聚了完善的基礎設施、深厚的勞動力儲備，以及緊鄰供應鏈的優勢。物流在巴希奧工業地產熱潮中所扮演的角色在此顯而易見：鄰近鐵路、高速公路及供應商的地理位置，正是驅動價值的關鍵。
我們對永續發展的承諾
我們的策略聚焦於巴希奧工業物流走廊沿線、且已證實具備市場吸納力的資產。我們精選能支持高效能源利用、具備韌性營運能力，並能便捷獲取人才的現代化園區。透過與該地區各方的合作夥伴關係——包括「El Gran Bajio」等計畫——我們得以強化穩健的擴張步伐，並降低物流成本。
Bajio 工業市場的未來趨勢
近岸外包正逐步向墨西哥腹地深入，而巴希奧地區的工業房地產趨勢顯示，對甲級倉儲、中轉倉及專業設施的需求強勁。 該地區的土地供應足以支持投機性開發與客製化建設項目，其中瓜納華托州與克雷塔羅州因強大的產業集群效應而領先。隨著《美墨加協定》（USMCA）的實施，以及墨西哥在對美貿易中的主導地位，與美國供應鏈的整合將塑造多租戶物流中心及以貨運需求為導向的選址趨勢。
外國直接投資持續增長，支撐了核心地段的租金上漲及低空置率。例如食品加工與先進製造業的擴張，以及費列羅集團（Grupo Ferrero）5,000萬美元的投資項目等。這些因素與巴希奧（Bajio）工業地產的成長動能相輔相成，並強化了採取嚴謹物流導向策略的合理性。
為何選擇與 Discover Bajio 合作進行投資
我們提供基於經驗證指標的數據驅動型市場進入與擴張計畫，其中包括長期GDP表現優於大盤，以及以製造業為主的外國直接投資。我們的開發項目鎖定吸納力強的次級市場——特別是瓜納華托和克雷塔羅——這些地區受惠於汽車與物流產業的集群效應。我們將資產與跨境貿易流量及貨運需求進行對應，以掌握近岸外包對營收與吞吐量的可量化影響。
對於尋求投資多元化的美國投資者而言，Discover Bajio將在地執行力與機構級的嚴謹性完美結合。我們將巴希奧（Bajio）工業地產的趨勢轉化為可執行的策略，從選址到租賃皆然。正是透過這種方式，我們將《物流在巴希奧工業地產熱潮中的角色》轉化為巴希奧工業地產領域的長期穩定回報。
Discover Bajio是您在巴希奧尋覓工業地產投資時的得力夥伴